不動産投資を少額から始めるなら「不動産小口化商品」という方法もあります

J−REITのような不動産の証券化商品に投資することは、低額で始めることができ、特に株式投資をしたことのある人にとっては、取り組みやすい投資のはずです。同じような1万円からの少額投資でも、具体的な１つのあるいは複数の不動産を、出資金を出した投資家全員で共同所有し家賃収入や、先々売却した時の売却益を分配する「不動産小口化商品」という投資もあります。

J-REITとは似て非なるもので、似ているところは証券不動産の一つとしてみなされること、非なる点は実際の不動産を持ち分で登記する例もあるところです。不動産特定共同事業法や資産の流動化に関する法律に基づくもので、大きく分けて2つの種類があります。

匿名組合型の場合は、登記簿に出資者は載らないが

不動産を「匿名組合」という形で所有し、投資家は匿名組合に出資するので、不動産の所有権は、登記上、不動産特定共同事業者が作った「合同会社」になります。これによって、投資家が損をするわけではありませんが、登記簿には、名前が載りません。合同会社と匿名組合の組み合わせによる投資事業なので頭文字をとってGK−TKスキームと呼びます。日本語の頭文字をとっているところがユニークです。

出資に「優先出資」「劣後出資」と優先順位をつけて出資者が投資した資金の元本割れリスクを低減する商品もあります。仮に物件価格が下落した場合、出資者（優先出資者）の出資金を、事業者（劣後出資）よりも優先して返還する契約を交わすことで、元本の安全性を高めるとともに、事業者の経営努力を後押しする仕組みです。

ただし、収益が上がった時に出資者が得る分配金は、不動産所得でなく、雑所得になるので、その不動産の償却費を経費算入して所得税を軽くするなどの節税メリットが乏しいことも同時にいえます。

任意組合型の不動産投資は、実際の不動産投資に近い仕組み

任意組合型の不動産投資は、事業者が投資家と任意組合契約を結びます。投資家は、金額に応じた不動産持ち分（共有持ち分）を購入して、その共有持ち分を任意組合に出資（現物出資）します。組合運営をおこなう事業者がその不動産を管理、運用し、収益は、投資家に分配する仕組みです。

不動産の所有権は、組合財産として共有になり、登記簿に投資家自身の名前が載ります。実物の不動産を所有していることと同様の扱いです。組合の名前が入るのが個人所有と異なります。収益の分配も不動産所得となり、償却費も経費算入できます。個人で資産として不動産を所有するのに近い姿です。この方式は、相続税や贈与税の節税対策商品として活用されています。

匿名組合型は、優先劣後を決めることによって、一定価格まで価格が下がっても優先的に分配されますが、価格が上がってもメリットはありません。一方、この任意組合型は価格が上昇しているタイミングで売却できれば、投資家としてメリットを享受できますが、下落局面では、元本が目減りするおそれもあります。

今後増えてくる可能性のある商品です

資産運用の目的とリスク、リターンを考えて不動産に向き合うのは、不動産小口化商品も同じです。今後、この商品は増えて来ることが予想されます。