少額でもできる不動産投資、まず、実物不動産の価格を計算してみよう
不動産投資については、大きく実物不動産に投資すること、REIT（リート）、クラウドファンディングのように現物でなく、証券やファンドを購入するものの大きく2通りに分かれます。後者であっても不動産についての目利きは大事ですが、それ以上に前者の実物不動産への投資は、投資すべきかどうかを見極めるいくつかのポイントがあります。
割安な物件かどうかを知る第一歩は
買おうとする不動産が適正価格であるかどうかは、実際の取引価格の相場を知る必要があります。最も正確な取引価格を知るなら、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」
で調べることが可能です。
ここでは、最新の取引事例を知ることが可能です。例えば、＜東京都文京区本郷1−28−3の鉄筋コンクリート14階建ての区分所有建物（マンション）＞が2020年1月に160万円/㎡で売買されたことがわかります。地価公示の基準時価もわかります。
収益価格と積算価格を調べるには
それだけでは、実際に買おうとする建物の価格が適正であるかどうか、はわかりません。収益が成り立つかどうか、を知るのには、大きく分けて「収益価格」と「積算価格」の2つがあります。不動産のプロに計算を任せても良いのですが、こういう計算方法があることはわきまえておきましょう。
収益価格は、その物件の収益性を判断するために、ある家賃では、どの程度収益性が上がるのかを算出するための方法、積算価格は、その物件ではどの程度、融資を得られるかを算出されるための方法と考えれば良いでしょう。
収益価格の計算には2つ方法があります
収益がどの程度上がるか、を計算する収益価格の計算には「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。DCF法は、企業の値打ち（企業価値）を計算する際にも使う方法でもあり専門家任せでも良いですが、直接還元法は、想定している家賃、諸経費から純利益を計算し、期待する利回りを決めれば、その物件にいくら位投資できるかを想定することができます。
直接還元法の純利益は、一年間の家賃収入から諸経費（管理会社への賃貸管理費、固定資産税、都市計画税、火災保険料などの保険料、融資の返済金など）を引いた金額になり、期待する利回りで割り算すれば求められます。
分かりやすい数字で、月家賃8万円、諸経費20万円、期待利回り7％とすれば、
【8（万円）×12（ヶ月）−40（万円）】÷7％＝800（万円）となります。800万円までの物件なら7％の収益が上がるかな、というメドをつけることができます。
積算価格を計算するには、・・・
一方、積算価格は、そのマンション、アパートの価格を、土地価格と建物価格を積算して想定することから積算というのです。土地の価格は、国税庁の相続税評価額路線価、市町村の固定資産税路線価、国交省の工事価格などと、土地の形状（角地は高いなど）によって決まります。建物の価格は、建物を再び新築した時の㎡あたり価格（例えば木造は15万円/㎡）に延べ床面積と、残化率（築年数が経つほど高くなる、例えば木造だと22年でゼロになるので11年で50％）を掛け算します。
例えば、築年数11年、延べ床面積70㎡だと
15（万円）×70（㎡）×（11÷22）＝525（万円）となります。
22以上経っている木造建物だと、積算価格計算上は、建物の値打ちはゼロで土地価格だけの値打ちになります。
相場を考えながら値段が妥当かを考えます
これに実際の取引価格を参考にしながら、決めていきます。最初にあげた国交省運営の「土地総合情報システム」などが参考になります。
さて、このような計算だけで売り買いができるものでしょうか。そうではありません。借りてくれることを想定しても、実地で確かめなければなりません。どういうことを確かめれば良いでしょう。そして、それは自分たちだけでするには、荷が重い。そこは不動産のプロの登場です。あくまでこうした計算は参考値です。
